Über das berühmte „Betongold“ machen sich vor dem Hintergrund der wachsenden Inflation und Negativzinsen immer mehr Menschen Gedanken. Für wen z.B. der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses oder der Erhalt einer Immobilie die richtige Geldanlage sein kann, darüber habe ich mit der Immobilienmaklerin Franziska Pscheidt aus München gesprochen.

Soll ich ein Haus kaufen? Eine Wohnung? Soll ich selbst darin wohnen oder eine Immobilie anschaffen, um sie zu vermieten? Diese Fragen beschäftigen gerade viele Menschen, die ihr Geld anlegen oder für das Alter vorsorgen möchten. Doch die Entscheidung ist nicht leicht zu treffen: In den Ballungszentren sorgen hohe Preise für Grundstücke und bebaute Quadratmeter für niedrige Renditen, man spricht von einer Immobilienblase. Und der Mangel an erschwinglichem, attraktivem Wohnraum macht die Entscheidung schwer, ob, wann und wie man sich den Traum vom eigenen Heim erfüllen sollte.

Weil die Frage nach Wohneigentum aktuell so viele bewegt, habe ich einen Goldenen Online-Abend am Donnerstag, den 21. Oktober 2021 dazu geplant, bei dem ich mit einer besonderen Expertin über das Thema „Immobilie als Geldanlage“ sprechen werde: Immobilienmaklerin Franziska Pscheidt. Sie begleitet seit vielen Jahren Menschen dabei, Häuser oder Wohnungen zu kaufen, verkaufen oder zu vermieten und verfügt über einen umfassenden Erfahrungsschatz. Vorab haben wir uns in diesem Interview über das Eigenheim als Wertanlage unterhalten:

Liebe Franziska, in keinem anderen EU-Land leben weniger Menschen in den eigenen vier Wänden als in Deutschland. Woran liegt das Deiner Meinung nach?

Franziska Pscheidt: „Tatsächlich ist 2020 der Anteil der Haushalte, die in den eigenen vier Wänden wohnen, in Deutschland nochmals gesunken. In Deutschland liegt damit die Wohneigentumsquote bei ca. nur 42 Prozent. Hierbei gibt es einen Gap zwischen Westdeutschland und Ostdeutschland: Mit 36 Prozent liegt der Osten unter diesem Wert.

Das Problem ist jedoch ein gesamt-deutsches Thema. Wenn man auf die Statistik sieht, erkennt man die Hintergründe. Vor allem bei den jungen Leuten unter 39 besitzen sehr wenige eine Immobilie (unter 25-30%) bzw. können sich keine leisten. Bei den älteren Generationen sieht das noch anders aus: Bei den über 70-Jährigen liegt die Wohneigentumsquote noch über 55 Prozent. Gesprochen wird hier von einem ‚Wohlstandvorsprung‘.

Woher kommt der? Der Immobilienkauf scheitert bei den jüngeren Generationen schlicht an mangelndem Eigenkapital. Die Preise für Wohnungen und Häuser, vor allem in den Metropolen, sind in den letzten Jahren jährlich um zehn Prozent und mehr gestiegen. Hier klafft eine große Schere zwischen erzielbarem Einkommen und leistbarer Immobilie. Selbst mit einer sehr guten Ausbildung rückt das Familienheim ohne ererbtes Geld in die Ferne.

Hier ist meines Erachtens der Gesetzgeber aufgefordert, die Wohneigentumsquote mit entsprechenden Regularien und Anreizen zu erhöhen. Neben den sehr hohen Immobilienpreisen belasten beim Kauf zusätzlich hohe Nebenkosten. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent. Diese ist bei jedem Kauf zu leisten. Eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer bzw. ein Erlass für den ersten Kauf einer Immobilie würde Entlastung bringen. Die Ende 2020 beschlossene Makler-Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern hat Bewegung in den Markt gebracht und zu einer Senkung der Nebenkosten beim Hauskauf geführt.“

Lohnt sich eine Immobilie heute noch als Geldanlage?

Franziska Pscheidt: „Das ist eine sehr gute Frage, die sehr oft an mich herangetragen wird. Zu unterscheiden ist die selbstgenutzte Immobilie bzw. die reine Kapitalanlage. In beiden Fällen kann ich ‚ja‘ dazu sagen – unter der Prämisse, dass die Immobilie entsprechend gut ausgewählt wurde: Lage, Preis, Ausstattung und Instandhaltungskosten sind da die Kriterien.

Innerhalb von gerade mal drei Monaten – also April, Mai, Juni 2021 – verteuerten sich Immobilien bundesweit um 10,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Dies ist der größte Preisanstieg seit 2000. Der Markt zeigt sich von den Auswirkungen der Corona-Pandemie unbeeindruckt.

Wirtschaftsforschungsinstitute, wie z.B. das Institute Kiel Economics, sind der Auffassung, dass es in Deutschland keine Immobilienblase gibt. Im internationalen Vergleich befindet sich Deutschland nur im Mittelfeld der Immobilienpreise. Finanzierungen werden in Deutschland sicherheitsorientiert vergeben, das heißt die Kreditinstitute verlangen ein Mindestmaß an Eigenkapital. Bei der Zinsentwicklung ist auch auf längere Sicht nicht damit zu rechnen, dass die Europäische Zentralbank eine radikale Zinswende einleitet.

Prognosen mehrerer führender Wirtschaftsinstitute sehen die Immobilienpreise in den meisten größten deutschen Städten bis 2030 und auch weiter kräftig steigen, es ist also kein Ende der Preisrally in Sicht. Bis zu 62 Prozent werden prognostiziert.

Selbst wenn die Wertzuwächse etwas moderater ausfallen dürften, ist – verglichen mit anderen starken Anlagen wie Aktien – die Immobilie der Spitzenreiter im Portfolio. Bei der selbst genutzten Immobilie hat man zudem den Vorteil, diese im Alter abgezahlt zu haben und sorgen- und mietfrei darin leben zu können. Nachdem man Jahre unter strengem Zins- und Tilgungsplan die Immobilie erworben hat, schenkt sie am Ende Freiheit. Man wird unabhängig von Mieterhöhungen oder Eigenbedarfskündigungen. Und hat zudem einen feinen Wertzuwachs realisiert.

Die Immobilie bleibt der starke Anker im Vermögen und der Altersvorsorge!“

Als ich vor fast 30 Jahren in der Immobilienbranche meine Arbeit aufgenommen habe, galt der Spruch: „Lage, Lage, Lage“: Gilt der auch heute noch?

Franziska Pscheidt: „Auch heute ist die Lage der Immobilie das entscheidende Kriterium für den zukünftigen Wertzuwachs. Ein Beispiel hierzu: Ein Kunde berichtete mir gerade etwas wehmütig, dass seine Eltern vor 30 Jahren fünfzigtausend DM zur Verfügung hatte und sich entscheiden mussten, eine kleine Wohnung in München zu kaufen oder ein Haus in Niederbayern. Gekauft wurde das Haus. Der Gewinner bezüglich des Wertzuwachses ist aber mit Abstand die Wohnung in München.

Auch heute macht es einen Unterschied, ob ich mein Geld in den Metropolen, in Kleinstädten oder auf dem Land anlege. In München selbst kann man keinen Lage-Fehler machen. Wobei die stärksten Wertsteigerungen bei den Innenstadtlagen, wie Altstadt, Lehel, Maxvorstadt, Ludwigsvorstadt oder Isarvorstadt zu erwarten sind, die bereits jetzt teuer sind.“

Die Corona-Pandemie hat das Arbeiten im Homeoffice zum neuen Standard gemacht und so die Präferenzen bei potenziellen Mietern und Käufern verändert. Was rätst Du Immobilienkäufer*innen, die sich nach mehr Platz und einem Haus im Grünen sehnen und in den Speckgürteln der Großstädte nach Eigentum suchen?

Franziska Pscheidt: „Aktuell erlebe ich viele Eigentümer, die ihre Wohnungen in München verkaufen und in das Umland ziehen möchten. Mehr Platz, mehr Grün, mehr Freiheit – das sind die Gründe. Während es vor zwei Jahren z.B. im Chiemgau noch eine ordentliche Auswahl an Eigenheimen gab, sind auch hier die Preise stark angestiegen und das Angebot hat sich merklich verknappt.

Es ist also Geduld und Hartnäckigkeit bei der Zielverfolgung anzuraten. Es empfiehlt sich, Suchaufträge in den führenden Immobilienforen anzulegen, um die umkämpften Angebote zum Zeitpunkt der Veröffentlichung zu erhalten. Ich biete als Immobilienagentur den Service kostenfreier Suchaufträge für meine Kunden an. Hier wird der Immobilien-Suchwunsch konkretisiert und hinterlegt. Sobald eine passende Immobilie ins Portfolio kommt, werden die Suchkunden als erstes automatisiert informiert.

Sollte man sich familiär einigen können, zwei Regionen in die Auswahl zu nehmen, zum Beispiel den Chiemgau und das Allgäu, erhöhen sich durch diese Flexibilität die Chancen auf einen schnelleren Kauf.“

Das Einfamilienhaus wird derzeit schlecht geredet und als Flächenfresser, Materialvergeuder, Klimaverpester und schlichtweg „unsozial“ bezeichnet. Wohnen und Bauen spielen also eine immer wichtigere Rolle in der Klimadiskussion. Was wünschen sich Bauherr*innen gerade? Was gibt der Markt her? Und welche Zukunftsideen verfolgen Architekten?

Franziska Pscheidt: „Ich bin als Immobilienmaklerin mit Pscheidt Immobilien in allen Bereichen des Bestandsgeschäftes unterwegs. Über meine Kooperation mit Dipl.-Ing. Andreas Lerge von Wood Real Estate GmbH bin ich in die Themen Nachhaltigkeit im Bau in Verbindung mit Holzbau involviert. Der Holzbau als Nachhaltigkeitskonzept liegt in Deutschland im Trend – sowohl im Wohnbau als auch im Nichtwohnbau.

Laut den Zukunftsinstituten gehört die Zukunft des Wohnens der Stadt, weltweit schreitet die Urbanisierung voran. Zudem gehen wir in die Ära der Multifunktionalität: Vom Wohn- zum Lebensraum.  Damit werden in den kommenden Jahren die klassischen Grenzen zwischen Wohnen und Arbeiten, zwischen Beruf und Freizeit sowie öffentlichem und privatem Leben weiter verschwimmen. Corona hat dies bereits eingeläutet. Es entstehen neue Konzepte für eine funktionale Integration und Konvergenz unterschiedlicher Lebensbereiche. Und damit gleichzeitig neue Anforderungen hinsichtlich Flexibilität und Konzepten an Wohnräume und Wohnungsbau. Wohnungen, Gebäude und Stadtteile werden zunehmend als Gesamtsystem gedacht zur Integration von Wohnen, Arbeiten und Freizeit. Damit werden diese lebendiger, bunter, sozialer, zukunftsfähiger und profitabler.

‚Leben in der Green City‘, ‚Building on Sustainability‘: Nachhaltigkeit und Ökologie sind zu Recht vieldiskutierte Themen und werden immer stärker die Architektur, den Wohnungsbau und die Immobilienwirtschaft bestimmen. Wir stehen erst am Anfang einer Ära hochgradig energieeffizienter Bauten.

Damit verbunden und persönlich spannend finde ich das prognostizierte Thema Downaging: Ältere Menschen bleiben länger jung. Es bahnt sich ein neues Altersverständnis den Weg. Und mit der neuen Einstellung gegenüber dem Alter wandelt sich deren Lebensstil ins Positive.

Es bleibt beim Wohnen und Leben spannend!“

Vielen herzlichen Dank, für das Interview, liebe Franziska!

8. Goldener Online-Abend „Immobilien“ mit Franziska Pscheidt am Donnerstag, den 21. Oktober 2021 um 18.30 Uhr (wir treffen uns über Zoom)

Das eigene Haus, der eigene Garten – viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden. Ob als Lebensraum nach Wunsch, als Geldanlage oder Altersvorsorge – Immobilien sind in Zeiten der Negativzinsen und steigender Inflation in aller Munde. Die Immobilienblase lässt den Wunsch nach attraktiven Renditen unerfüllt und das Angebot an attraktiven Objekten ist knapp. Mit einer ausgewiesenen Expertin, der Münchner Immobilienmaklerin Franziska Pscheidt, spreche ich deshalb beim Goldenen Abend darüber, wie man Immobilien heute noch gewinnbringend kaufen, verkaufen, vermieten, erben oder vererben kann.

Wertschätzungsbeitrag 30 Euro (inkl. kleiner Post vor der Veranstaltung). Bitte melden Sie sich bis zum 15. Oktober 2021 hier an: Anmeldung Goldener Abend.